意想不到的新街，刚需的福地 | 房叔说No.190
| PART 1 |
去年年底6号线、7号线开通当日，我有幸体验了7号线的首开，7号线首开最大的意义是连接了钱塘新区，到钱塘新区终于有地铁了。
当时为了计算到大江东核心地带的时间，从奥体中心站我便开始计时，在此期间仅用时约18分钟便到了新街，颠覆了我个人对新街“距离”的认知。
新街在杭州楼市的存在感一直不算太强，18年底至19年初的高光时期也是因为价格低廉吸引了大批刚需，中南君奥时代新房均价仅约2.05万/㎡。
2018年8月中南君奥时代加推，248套房源却有4527组登记客户数，整体中签率仅5.4%。
彼时的中签率含金量绝非现在可比，低于10%就算是非常低的中签数据，也是在那时，新街迎来了属于它的巅峰时期。
直到2020年中，保利欣品华庭以及中铁诺德雅逸府首开。
△雅逸府实景
新房限价大幅度的突破曾经的售价，雅逸府高层毛坯均价达2.4万/㎡，欣品华庭高层精装均价2.7万/㎡。
经过这轮相对大幅度的涨价后，新街的吸引力显然下降明显，两个新盘皆没有售罄，后续艰难续销中，至今还有部分房源在售。
新街为什么一涨价就熄火？新街还能不能够再次迎来又一个高光时刻？
| PART 2 |
新街的熄火，在我看来无非两点，一是板块能量不够，二是此前的交通便利性较差。
所谓板块能量不够，说的是新街本身没有制造需求的能力，同时也没有优质的板块界面及城市配套。
在7号线未开通之前，新街就是一个孤悬于城市之外的一个居住荒岛，而且还是一个头顶高频飞机划过的居住荒岛。
△建设四路实景
任何一个去过新街的购房者都能够感受到新街的孤岛气质，以新街为圆点，周边绝大多数土地都为乡村农地以及零散分布的村落，亦或者是十八线乡镇街道模样。
在新街周围你几乎都感受不到城市的气息，更别谈杭州的气息，和杭州仅有的联系就是建设四路这条东西向主干道。
地铁未开通之前，新街几乎只有自驾这条相对快速的交通途径，从建设四路破损的路面一路向西穿过农副产品市场、汽配市场以及杂乱的宁围，直到市北的市心路才能感觉到自己原来还在城市。
以上都是新街的客观事实，也是购房者不能接受新街的主要原因，新街的外部界面、配套条件太差，这也是新街长期难以摆脱的掣肘。
这也是新街新盘在经过一轮相对较大幅度后的涨幅之后遇冷的主要原因。
一个居住板块，不仅外部配套差，且此前的公共交通也乏善可陈，2.7万的高层精装价格在彼时没能够得到市场的认同。
但是，是的，我又要开始说但是。
我们买房选板块，除了板块自身的条件，更需要结合市场的动态变化和板块核心配套的变化做判断，特别是以地铁为代表的公共交通配套变化。
| PART 3 |
首先我们来看目前的杭州楼市是怎样的状态。
从年后分布在杭州各个角落的新房开盘登记人数，我们能够非常清晰的感受到，今天的新房购买难度在快速上升，新房限售的范围在快速扩大。
这背后的核心原因依旧在于需求与新增供应之间的不平衡，市场上的需求依旧庞大，需求还在不断进入，但新房的供给却跟不上脚步了。
在没有决定性的新的楼市新政加持下，在杭州摇新房的难度会越来越大。
以前是热点板块，如奥体、滨江、未来科技城、三墩北难买，现在是市北、运河新城、祥符、之江等次级板块全面难买。
难买的范围还在快速扩大，崇贤、瓶窑、临平山北等板块已经由普通板块、普通选择变化为粉盘板块。
新房难买范围的扩大趋势还没有停止，城东新城、南部新城开始进入限售范围。
可以预见，在没有新的新政下新房难买的范围还会继续扩大，甚至可能全城全面限售化。
新街大概率在不久后也将变为难买范围的序列。
以上是市场变化在驱动新街开始走向优质选择，其次，7号线对于新街的加持将越来越凸显出来，是新街的关键激活因子。
| PART 4 |
一条2号线在很大程度改变了良渚，7号线对于新街的利好不亚于良渚。
新街、良渚等核心城区的居住配套板块的价值很大程度受其通勤的便利性决定，特备是公共交通的便利性，如地铁。
如果没有地铁，相信良渚只会是一个泯然众人的刚需板块，和闲林、星桥等板块不会有太多的差别，跟别提现在核心楼盘近四万的房价。
当然，新街与良渚不能直接对比，如良渚有更好的城市融合性，与三墩无缝形成连接，可以看做是杭州西北主城的自然延伸。
价值轨交、商业配套以及环境优势加持，良渚是独一无二的。
新街虽难以在短时间达到良渚的房价高度，但新街自身的独特优势，那就是与奥体、钱江世纪城极为便捷的公共交通条件。
正如文首我所说的，新街乘坐7号线直达宇宙中心奥体仅约18分钟，吃碗面的时间就可抵达。
到滨江的产业高地物联网小镇也不过20余分钟，通勤优势极为明显。
我们对比南部新城、亦或是新塘、大学城北等同价格维度的刚需居住板块，新街是其中通勤优势最强的一个。
且新街所依附的核心板块为杭州的新中心，而不是城东新城、蒋村、城北万达等城市副中心登记板块，依附的板块能级在杭州是绝对的第一序列。
所依附的板块越强，板块的价值自然越高，新街对比丁桥、良渚等同类居住板块，新街所依附的核心板块更强，联系强度也更高。
| PART 5 |
对新街存疑的主要集中在，城市断层、相对匮乏的板块配套以及飞机航道噪声。
将这些新街当下的劣势综合总结，实质上是购房者对于新街板块价值的不确定，新街虽便宜，但在当下看似乎也仅值这个价格。
但我要说的是，任何一个板块都不能完美，特别是刚需居住型板块，如新街。
而判断一个板块是否有购买价值，需要抓住它的核心价值点。新街这样的刚需居住配套型板块，决定其价值上限的一定是交通配套。
这恰恰是新街的强项，7号线加持，20分钟到达城市绝对中心，新街是值目前的价格的。
至于城市断层，虽重要，但也是新街的机会，这里足量的土地，未来必然是江南开发的重心之一，只是时间未到。
奥体、钱江世纪城目前的次新价格已到8万+，可以预见未来突破10万只是时间问题，那么20分钟通勤时间之外的新街只值2.7万+吗？
按照价值向外溢出，以及以往的城市价格组成，显然20分钟的通勤时间，两者之间的价差比值超过3：10是不可能的。
正如市北与奥体之间的价差，目前4.5：8+并不算合理，这也是我高频推荐市北的重要原因之一，新街同样如此。
| PART 6 |
现在的新街之所以没有出现爆发式的关注度，在我看来主要原因还是当下建设四路交通感受过差以及城市断层，而大部分人都只能看见眼前。
其次，7号线目前的通勤优势仍没有被完整的激发出来。奥体、钱江世纪城仍处于初生萌动期，自身还处于承接外溢的过程期，对外溢出能量不足。
以上两点是新街没有被激活的核心原因，但我们可以预见趋势。
奥体、钱江世纪城的外溢能力在不久的某个时刻将会出现爆发式增强，正如2016年之后的钱江新城。
其次7号线后通段的打通，江北钱江新城、湖滨等核心区的刚需外溢也将顺着7号线向南溢出，新街的外溢承接量将出现倍增。
对于刚需，新街价格依旧足够低，也称不上难买，至今仍不限售，但本身却拥有着极为明显的单项优势——公共通勤时间。
在如今的市场，引爆新街这样一个极具通勤优势的板块其实不难，只缺某个契机，这个契机也许是限售的持续向外扩张，也许会是7号线的后通段开通。
当市场持续高热，且限售范围及热度快速扩散时，新街被激活只是时间问题。
△新街实景
对于着急上车的江南刚需，以及7号线沿线的江北核心区刚需，能够保障稳定便捷通勤的新街已是不差的选项。
新街不完美，但却友好，此时或许也是介入新街最好的时间点。
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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